存量房贷利率下调板上钉钉！

在7月月中，2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会，央行货币政策司司长邹澜答记者问，明确存量贷款将按照市场化、法治化原则，支持鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

【资料图】

不到半月，根据最新信息，央行、国家外汇管理局召开的2023年下半年工作会议明确，将指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

从发布会上的“透口风”到央行下半年工作会议，表述上越来越明确，对于不少背着高房贷利率的购房者来说，存量房贷利率下调不再是一个“只打雷不下雨”的信号，甚至可能政策会加速落地，值得关注！

全国各城市和西安

执行进度如何？

经过半个月的持续发酵，8月1日央行的再度明确表态毫无疑问加快了关于存量贷款利率下调的步伐。

但根据目前各大城市关于存量房贷的信息来看，由于还没有统一的指导文件和具体细则，得到的结果均是：暂未收到通知。

不过，也有一些城市如常州，也“另辟蹊径”尝试减轻存量房贷利率。

常州有商业银行表示：目前可以通过将存量的纯商贷转成“商业贷款加公积金贷款”的组合贷款形式来签订新的合同，其中商业贷款的利率按照现行新的利率政策来执行。

并且常州也已经有多家银行在手机银行APP上开通了房贷还款方式，提供收入证明、银行流水等资料后就能办理该业务，节省利息。

回到西安来看，我们也咨询了如招行、工行等银行的相关人员，根据回复来看多是没有接到相关政策，仍然按照原有签订合同的利率来执行还贷政策。

同时有银行工作人员表示，相关政策需要总行统一出台政策后，各地分行才能够执行。各城市银行也将会持续关注政策动向，并积极与监管部门做好沟通对接，如有正式要求或方案，银行将第一时间跟进并做好贯彻落实。

热度持续了半月余，为什么大家对于这次的存量贷款利率下调保持较高期待？并至今依旧保持较高的话题度？

事实上现阶段提出存量贷款利率下调，主要有3方面利好。

一是利好宏观经济，有助于提振消费信心、扩大内需，促进中国经济复苏；

二是推动购房信心恢复，使消费者打消房贷利率未来可能继续下行造成损失的顾虑，有利于房地产行业稳定和减轻银行压力；

三是有利于降低居民住房还款负担，增加消费动力，减少消费者扎堆提前还贷、提前还贷难、违规转贷等一系列问题。

站在购房者的角度，前两年在市场环境和经济条件较好的情况下，太多人高位站岗置业，尤其是很多人在5.5%甚至6%的房贷利率上车，而如今在高房贷压力下诸多购房者选择提前还贷减少购房压力，面对一大批人提前还贷，这时候银行为了避免失去客户和稳定的收益来源，也自然会响应存量贷款利率下调的政策。

从这3方面来看，降低存量贷款也是势在必行的。

下一步怎么施行

重回7折？

央行正式表态下，存量房贷利率如何降低？值得关注。

在这次表态后，也会加速个人存量房贷利率下调政策的落地，从之前来看，8月落地可能性不高，但这次官方的板上钉钉，让政策落地时间或将提前到8月内，不过大概率会在部分银行先行试点。全面落地时间不排除在第四季度（9月1日）开启，亦或是在新年（明年的1月1日）开启。

再回到施行办法来看，不少人都会想起2008年，央行发文宣布，将商业性个人住房贷款利率的下限，再次由贷款基准利率的0.85倍变为0.7倍。

彼时，房贷利率执行的并非是如今的LPR利率+/-基点，而是固定基准利率X倍数，这也意味着在实际执行过程中，银行可以按照7折、75折、8折等多个优惠政策执行。但时间短、波及面小，对于满足一定条件的客户，可以申请存量房贷利率7折优惠。

从实操过程中看，2008年的存量房贷利率优惠，存在着一定的门槛，例如包括贷款人和家庭的征信情况，房屋面积等多维度。

而当下，再一次站在十字路口，存量房贷利率又会如何执行降低？

这不仅仅是关乎到购房者的利益问题，更关系到银行、市场预期以及释放大消费动力。

一方面，要公平、科学、有效的执行存量房贷利率，形成更加“普惠性”的政策利好，满足更多符合条件的人的需求；

另一方面，也要拉动商业银行的积极性，本质上，这一轮存量贷款利率下调，也算是银行的一种妥协，所以在积极性调动上，政策大概率会给予银行一定的空间，避免“一刀切”下，给银行带来更大的压力；

最后，更要注意避免存量房贷利率优惠政策成为少部分人的“谋利手段”，让购房者减负真正落到实处！

那么，结合之前的政策动向，针对存量房贷利率，我们也大致推测后续会有这三个方面的可能性。

商转公后以组合贷方式按照最新房贷利率执行

目前来看常州已经开始利用这种方式来降低存量贷款利率，就西安而言也有消息称目前部分银行在进行摸底工作，并且官方也在5月有所表态。

官方表示：将进一步加强政策调研，在确保职工正常提取和贷款所需资金的前提下，视今年贷款投放及资金流动性情况，研究重启“商转公”业务事宜。

但根据西安公积金管理中心数据来看，今年6月公积金个贷率数据为90.73%，已经连续三个月个贷率在90%以上，这意味着公积金资金池子的压力增加。

因此对于这种以“商转公”来降低存量贷款利率的方式，西安的执行压力还是相对较大，实施起来有一定的困难。

新发放贷款置换原来的存量贷款

在7月中的新闻发布会上，央行货币政策司司长提出了⌈新发放贷款置换原来的存量贷款⌋。

但最新的贷款利率置换原来的贷款利率，是否涉及到提前还清贷款后再重新贷款？这点需要关注，如果涉及，那么对于购房者来讲也有不小的压力。

而对于银行来说，新发放贷款置换原来的存量贷款，对于银行资金流水充裕度的压力也是需要考虑的。

分档实施存贷利率折扣

从4%到6.8%的存贷利率按照不同的折扣进行分档，将高存量贷款利率和现阶段新房贷款利率尽量拉平，维持整体稳定性。

大胆假设一下，之前银行会在LPR的基础上增加基点，这个基点是持续不变的，这也是很多人压力的来源，现在如果将基点“去除”，动态的按照LPR最新报价执行，将进一步利好高位站岗的购房者们。

例如

LPR+80BP上车的朋友，有可能会在这种新政之下执行LPR+80BP-80BP的操作，抵消此前银行的加点。

不排除为了调动银行积极性和商业银行的自主性，银行也可以存在部分自主调节的能力，比如上面所说-80BP，在银行自主调节下只-60BP，让银行也有部分利润空间。

就执行方式而言，也可能如置换LPR时的方式一样，向符合条件的借款人发送信息确认即可。

关于存量贷款利率的下调

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